Chestnut Place Muestra Desafíos para Desarrollos de Viviendas con Restricciones de Ingresos Por

Por Jill Carstens

Dado que los costos de construcción en Denver han aumentado significativamente en los últimos años, la ciudad ha intervenido para ayudar a completar las viviendas con restricciones de ingresos. Tal complejo en 3501 y 3563 Chestnut Place en el Distrito de Artes RiNo es una asociación entre Shanahan Development y Elevation Community Land Trust.

Este será un complejo de ocho pisos con 49 unidades a la venta y 5,100 pies cuadrados de espacio comercial en la planta baja.

El Concejo Municipal de Denver aprobó recientemente una solicitud de préstamo de $5 millones, con un interés simple del 2% a 12 meses, que previamente había aprobado un préstamo de rendimiento de $3.18 millones para el proyecto, por un total de alrededor de $8.18 millones en préstamos de la ciudad.

El objetivo del nuevo préstamo es reemplazar una parte de un préstamo bancario para la construcción con intereses altos, que había aumentado un 115% desde el inicio del proyecto, según documentos de la ciudad. El préstamo de construcción tenía una tasa flotante, por lo que a medida que las tasas de interés aumentaban constantemente, también lo hacía la tasa de interés del préstamo anterior. El nuevo préstamo también aborda el aumento de los costos de construcción.

“Al sacar $5 millones del préstamo bancario principal con un préstamo municipal de interés más bajo, pudimos eliminar la brecha financiera”, dijo Derek Woodbury del Departamento de Estabilidad de la Vivienda de Denver (HOST). “Los términos de esto requieren esta suma a ser reembolsada en su totalidad con cualquier interés devengado dentro de los 12 meses.”

Jeff Shanahan, de Shanahan Development, dijo que a medida que se construían los edificios de ocho pisos, se cernía una creciente tensión con las crecientes tasas de interés del préstamo original. Hasta ahora, han mantenido a raya los retrasos, y el proyecto está programado para completarse en octubre de 2023. La mayoría de los proyectos de Shanahan son desarrollos de viviendas asequibles.

“Para solicitar el financiamiento original requerido para construir estos proyectos, necesitábamos tener un presupuesto establecido bastante temprano en el proceso, a veces más de un año antes de que comience el proyecto”, explicó Shanahan. ”La volatilidad en los costos de materiales y mano de obra es un gran desafío porque hemos bloqueado el presupuesto. Cualquier aumento en el costo es difícil de superar. Y nadie predijo los aumentos de costos que han ocurrido en los últimos dos años. Dicho esto, la ciudad ha sido muy comprensiva y útil para llenar los vacíos creados por el rápido aumento de los costos”.

Los aumentos recientes en las tasas de interés, continuó Shanahan, han creado grandes desafíos para la construcción de viviendas con restricciones de ingresos.

“El salto en las tasas durante el último año tuvo el potencial de aumentar el costo de mi proyecto en más de $400,000 solo en intereses”, dijo. “Afortunadamente, pude obtener una deuda puente con tasas de interés sustancialmente por debajo de las (tasas) del mercado, por lo que no incurrimos en este gasto adicional.

“Donde las tasas de interés realmente pueden dañar el proyecto es cuando vendemos las unidades a los propietarios”, continuó Shanahan. ”Calculamos nuestro precio de venta con base en un propietario que gasta el 30% de sus ingresos en gastos de vivienda. Entonces, cuando las tasas de interés suben, se reduce el precio de venta que un propietario puede pagar, lo que aumenta la brecha entre el costo de construcción y el precio por el que podemos vender las unidades. Así que nuevamente necesitábamos más subsidios para cubrir la brecha cuando suben las tasas de interés”.

Las esperas para obtener los permisos también pueden obstaculizar los desarrollos, pero Shanahan dijo que la ciudad está haciendo un gran trabajo al priorizar las viviendas con restricciones de ingresos, por lo que no ha sido un problema para sus proyectos.

“Otros desafíos son simplemente asegurarse de que todas las diferentes agencias hablen entre sí y permanezcan en la misma página con todos los documentos legales requeridos”, agregó.

Cerrar un trato para desarrolladores de viviendas asequibles no es una tarea fácil. De acuerdo con BuildersPatch.com, a menudo hay una cantidad intimidante de archivos para recopilar por proyecto, regulaciones a seguir y una serie de tareas y detalles que deben registrarse.

La compilación de documentos y la creación y el seguimiento de listas de verificación no solo consumen mucho tiempo, sino que son tareas propensas a errores humanos, lo que puede retrasar significativamente a los desarrolladores en sus procesos.

Elevation Community Land Trust administrará y venderá las unidades una vez finalizadas. El requisito de ingresos medios del área del 80% tendrá una duración de 99 años. Las comodidades planificadas en los condominios de Chestnut Place incluyen una terraza en la azotea, tienda de bicicletas y almacenamiento de bicicletas, así como acceso al paseo marítimo cercano. Varios artistas ya han comprado condominios, dijo Shanahan, incluido el muralista de RiNo, Detour.

El desarrollo está planificado para tener 14 unidades de un dormitorio, 27 unidades de dos dormitorios y ocho unidades de tres dormitorios, así como un espacio comercial.