Por Eric Heinz
Los votantes de Denver tendrán tres preguntas para decidir en las elecciones municipales del 4 de abril, que incluyen ajustes a los estatutos de zonificación de la ciudad, así como a la Junta de Ajuste, y decidirán si levantan una servidumbre de conservación en el antiguo campo de golf de Park Hill para hacer camino para un gran desarrollo.
2M: Junta de Adjuste
El proyecto de ley fue presentado por la concejal del Distrito 1 Amanda P. Sandoval y el concejal general Robin Kniech, así como la administradora de zonificación Tina Axelrad. Sandoval describió esto como la “fase dos” de modernización de la Junta de Ajuste luego de que el Concejo Municipal aprobara una reorganización de la misma en 2022.
La Junta de Ajuste esencialmente escucha apelaciones de zonificación y ajustes de construcción que han sido denegadas administrativamente.
La Medida 2M dice: “¿Debería enmendarse el Estatuto de la Ciudad y el Condado de Denver con respecto a la zonificación para eliminar el lenguaje del Estatuto existente con respecto a la Junta de Ajuste y exigir que los procedimientos para apelaciones, variaciones y excepciones del código de zonificación se aborden en la ordenanza de la ciudad en lugar de en la Carta?”
“Lo que confirmamos… es que en realidad no podemos cambiar la forma en que se realiza el trabajo (de la Junta de Ajuste) sin modernizar y actualizar el estatuto”, dijo Kniech. “Eso en realidad cambiaría los detalles de cómo se hace el trabajo”.
Lo que la ordenanza pide es eliminar una sección larga de los estatutos y reemplazarla con la orden de que el consejo redacte un nuevo conjunto de responsabilidades para la junta que incluya apelaciones cuando alguien alegue un error en una decisión tomada por un funcionario administrativo, variaciones de la aplicación estricta de los reglamentos de zonificación y un conjunto de excepciones a esas reglas.
Si se aprueba la medida de la boleta, Kniech dijo que una enmienda para modernizar el trabajo de la Junta de Ajuste podría presentarse ante el consejo en junio. Eso incluiría cambios en el proceso de apelaciones, variaciones en el código de la ciudad y una guía de políticas y procedimientos.
El motivo de la medida de la boleta electoral es que el concejo municipal no puede hacer esos ajustes a menos que los votantes aprueben primero el cambio de los estatutos de la ciudad. Si se aprueba la medida, el Concejo Municipal ha propuesto lo que llamó “cambios de sentido común”, como la duración de los mandatos de los representantes de la Junta de Ajuste y permitir algunas aprobaciones del personal administrativo de ciertas excepciones.
El objetivo de la medida de la boleta electoral es permitir que el concejo amplíe la definición de la ciudad de un estándar de “dificultades” de 100 años de antigüedad para permitir la consideración de “solicitudes razonables” que promuevan la preservación de los edificios existentes, la sostenibilidad, la asequibilidad u otras condiciones de la ciudad, planes adoptados, según presentación sobre la medida.
Esto permitiría una mayor eficiencia al gestionar las solicitudes menores más comunes y no controvertidas como administrativas, al tiempo que prioriza la revisión de la Junta de Ajuste para variaciones complejas, más matizadas o más grandes, según la presentación.
2N: Autoridad de Zonificación
La Medida 2N dice: “¿Debería enmendarse el Estatuto de la Ciudad y el Condado de Denver para aclarar la autoridad del Concejo Municipal con respecto a los distritos de zona y exigir que las protestas de zonificación solo puedan ser iniciadas por propietarios en Denver?”
Esencialmente, si los votantes aprueban la pregunta de la boleta, que también fue presentada por Sandoval y Kniech, aclararía la autoridad del consejo sobre los distritos zonales, pero no se aplicaría en este caso a los distritos históricos o de mejora comercial o cualquier otro distrito especial. “Mantener su estatuto actualizado es una tarea difícil porque se vuelve importante y urgente cuando algo entra en conflicto con la política que es importante para las personas en el terreno, cuando la gente quiere obtener una variación para actualizar su propiedad y no pueden porque la carta está desactualizada”, dijo Kniech. Ciertos desafíos legales en los últimos años, particularmente a los que Sandoval aludió en su distrito cuando se estableció un distrito histórico en Packard Hill que recientemente fue revocado por una decisión judicial, han hecho necesario este ajuste. Dijo que espera que los cambios resuelvan problemas futuros, como los relacionados con los distritos de zonificación. El proyecto de ley también prohibiría la capacidad de las personas que viven fuera de la ciudad de Denver para presentar peticiones o apelaciones contra las decisiones del distrito de zonificación y solo permitiría que los dueños de propiedades de Denver lo hicieran. Los miembros del Concejo Municipal dijeron que invitan a cualquiera a hablar en las sesiones de comentarios públicos sobre cualquier problema, pero solo los propietarios de Denver pueden presentar protestas en su contra.
Medida 2O: Servidumbre de Conservación de Park Hill
Los votantes decidirán si se puede levantar la servidumbre para dar paso a varios miles de residencias, algunas de las cuales tendrían restricciones de ingresos, así como una tienda de abarrotes, tiendas minoristas y otros negocios.
Los desarrolladores también se comprometieron a mantener 100 acres de la propiedad como espacio abierto para parques.
La Medida 2O dice: “¿Deben los votantes de la Ciudad y el Condado de Denver autorizar la liberación de la servidumbre de conservación propiedad de la Ciudad en una propiedad privada conocida como el campo de golf Park Hill, que requiere que la tierra se use principalmente para fines relacionados con el golf? y permitir el desarrollo comercial y residencial, incluidas las viviendas asequibles y los parques, senderos y espacios abiertos regionales públicos?”
Save Open Space Denver, junto con otros 19 demandantes, presentó una demanda en febrero contra la ciudad, el Ayuntamiento de Denver y una subsidiaria del desarrollador del campo de golf Park Hill, Westside Investment Partners, Inc., que está trabajando con The Holleran Group en el proyecto.
Colette Carey envió una declaración preparada sobre la demanda en nombre de EJ Reilly & Associates, que trabaja con Save Open Space Denver. Esta demanda se opone a que el Concejo Municipal apruebe la solicitud de rezonificación de Westside y lo que ven es “dar luz verde a un acuerdo de desarrollo e intercambio de tierras” entre la ciudad y Westside.
SOS argumenta que deshacerse de la servidumbre de conservación es ilegal porque “una servidumbre de conservación no se puede extinguir bajo la ley de Colorado sin una orden judicial que, en base a las condiciones cambiantes en el terreno del campo de golf de Park Hill o sus alrededores, ahora es ‘imposible’ continuar cumpliendo con los propósitos de conservación de espacios abiertos y recreativos de la servidumbre de conservación”, entre varios asuntos más.
Robert Greer, un abogado de desalojos que apoya la Medida 2O, dijo que la demanda presentada por Yes for Open Space es similar a la presentada en 2021, cuando la organización alegó que la ciudad no podía trabajar con los desarrolladores en el proyecto hasta que se levantara por completo la servidumbre. Greer dijo que en su apogeo, el campo de golf Park Hill usaba alrededor de 100 millones de galones de agua al año cuando estaba en funcionamiento.
“La gente actúa como si fuera una reserva natural, pero hay césped no nativo, árboles más viejos, pero el verdadero problema es que esto es un desarrollo de relleno, lo opuesto a la expansión”, dijo Greer. “Si 2O falla, esta parcela tendrá que ser una cancha de golf indefinidamente, y esa es la realidad legal. Es un poco una contradicción: una servidumbre de conservación que requiere que sea un campo de golf”.
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