Por Celeste Benzschawel
Aunque se han rezonificado varios vecindarios en el noroeste de Denver para permitir la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU), los propietarios aún enfrentan varias barreras reglamentarias para construirlas.
Las propiedades zonificadas para permitir la construcción de ADU deben considerar retranqueos adecuados, límites de altura de construcción, requisitos mínimos de tamaño de lote, pies cuadrados máximos, reutilización de estructuras accesorias existentes (cuando corresponda) y ocupación del propietario, entre otros factores.
Después de casi un año de investigar cómo Denver podría facilitar que los propietarios agreguen estructuras de viviendas adicionales a sus terrenos, la ciudad preparó recientemente una estrategia recomendada para modificar el código de zonificación.
Las personas pueden enviar comentarios a las recomendaciones hasta el 24 de febrero en el sitio web de la ciudad en la página ADU de Planificación y Desarrollo Comunitario. El esfuerzo es un seguimiento de Blueprint Denver, un plan de uso de suelo de toda la ciudad de 2019 que abordó las barreras para construir ADU. Este proyecto no cambiará dónde están permitidos ni rezonificará ninguna propiedad, pero está destinado a facilitar su construcción.
El objetivo de tener más ADU es proporcionar vivienda a los miembros de la familia y contribuir a la vivienda asequible.
La concejal Candi CdeBaca, del Distrito 9, dijo que está a favor de rezonificar toda la ciudad para ADU, pero cambiar la zonificación para permitir unidades más grandes podría ser un obstáculo. Dijo que algunas ADU que ya se han construido son más grandes que las unidades primarias existentes en los vecindarios GES.
“Es tan económicamente inviable para nuestra comunidad. Um, las únicas personas que solicitan son personas con ingresos mucho más altos de los que normalmente tienen aquí en nuestro vecindario”, dijo CdeBaca.
CdeBaca dijo que si bien las ADU podrían ayudar a ciertas áreas de la ciudad, le preocupaba el aumento de la densidad de las residencias complementarias.
“Ya tenemos especuladores (residenciales) tratando de comprar nuestras casas todos los días”, dijo. “Creo que eso aumentaría esa presión proveniente de los especuladores inmobiliarios”.
Laura Swartz, directora de comunicaciones del departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario de Denver (CPD), proporcionó datos sobre cuántas ADU se han construido en los últimos años. Desde 2020, se han emitido 178 permisos en la ciudad de Denver y se han construido 88 unidades.
2020 – 53 permisos emitidos, 37 construidos
2021 – 62 permisos emitidos, 43 construidos
2022 – 60 permisos emitidos (uno retirado, otro cancelado), 8 construidos
2023 – 3 permisos emitidos, 0 construidos (a partir de enero de 2023)
En una jornada de puertas abiertas en el Swansea Recreation Center, el planificador senior de la ciudad, Josh Palmeri, dijo que las barreras principalmente obstaculizan la construcción y aumentan el costo de construcción, que en total puede costar cientos de miles de dólares.
Además, estos requisitos actualmente siguen un marco único para la construcción de ADU. Las recomendaciones de enmienda al código de zonificación tienen como objetivo adaptar las ADU a una variedad de vecindarios.
Abe Barge, un supervisor de códigos y regulaciones de Denver, identificó el tamaño del lote y los requisitos de cobertura del edificio como las barreras más restrictivas. De acuerdo con el informe de estrategia, el lote en el que un propietario desea construir debe cumplir o superar un tamaño mínimo de lote de zona según su distrito.
Si su propiedad es más pequeña que el requisito, eso significa que no pueden construir. Las nuevas recomendaciones proponen que se elimine el requisito del tamaño del lote en toda la ciudad. La cobertura máxima de construcción es la cantidad máxima de un lote que cualquier estructura puede cubrir. Los lotes más pequeños permiten una cobertura máxima del 50%, mientras que la mayoría de los otros lotes tienen un máximo del 37.5%. Si el lote tiene una ADU, la cobertura puede exceder ese 37.5% solo si al menos el 80% del área bruta del piso en el nivel del suelo de la ADU se usa para almacenamiento de vehículos.
Básicamente, eso limita a los propietarios a construir la parte habitable de una ADU encima de un garaje grande. La recomendación es extender la exención de cobertura de edificios de garajes a ADU separadas en toda la ciudad, lo que luego permitirá que se construyan ADU de un solo piso.
Amanda P. Sandoval, quien estuvo a cargo de los primeros esfuerzos de zonificación más grandes para permitir las ADU, dijo que hay muchos factores que intervienen en el cambio de zonificación.
“Hay otros factores, como las tasas de interés, que juegan un papel importante en esto”, dijo Sandoval. “Con las tasas de interés tan altas como son, es un gran desafío para las personas poder asumir ese tipo de deuda. Espero que esto tenga un impacto bastante bueno en algunos de los problemas que nuestros electores en el noroeste de Denver han encontrado al intentar construir una unidad de vivienda accesoria. ¿Llega a todo? No. ¿Es un buen lugar para empezar? Sí.”
Otras recomendaciones incluyen hacer que el proceso de permisos sea más fácil y reducir las tarifas relacionadas para solicitar la conexión de líneas de agua y alcantarillado. Sandoval dijo que estos son factores contribuyentes que hacen que la construcción de ADU tenga un costo prohibitivo. Es probable que las recomendaciones preliminares se presenten a la Junta de Planificación de Denver a principios de abril, dijo Genevieve Morton, especialista en marketing y comunicaciones de CPD. Después de eso, los miembros del personal esperan que se traslade al Concejo Municipal a principios de junio. Eric Heinz contribuyó a este informe.
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