El Departamento de Planificación y Desarrollo de la Comunidad (CPD) y el Departamento de Estabilidad de la Vivienda (HOST) de Denver han publicado un borrador de propuesta que pretende crear más viviendas asequibles en los nuevos proyectos de construcción.
La propuesta, acertadamente denominada “Ampliación de la asequibilidad de la vivienda”, exigiría que los nuevos proyectos residenciales de 10 o más unidades ofrecieran entre el 8% y el 15% de esas unidades con un descuento a los inquilinos o compradores que ganen menos que el ingreso medio de la zona (AMI). El porcentaje exacto depende de la ubicación del proyecto, el nivel de AMI para el que se construye y otros factores.
Los promotores también pueden optar por pagar una cuota en lugar de unidades asequibles, que oscila entre 250,000 y 478,000 dólares por unidad que no construyan.
Las nuevas viviendas unifamiliares o multifamiliares de hasta nueve unidades también tendrían tasas adicionales, denominadas tasas de vinculación, que ayudan a financiar el Fondo de Vivienda Asequible de la ciudad. Esas tasas tendrían un tope de 4 ó 7 dólares por pie cuadrado, según el tamaño de la vivienda, y las más modestas, de menos de 1,600 pies cuadrados, pagarían la tasa más baja. Los proyectos comerciales e industriales también verían un aumento en las tasas de vinculación, lo que, según los funcionarios de la ciudad, hace que Denver esté más en línea con ciudades comparables.
En un “mercado de precios típicos” como el G.E.S., un nuevo edificio de apartamentos de alquiler podría reservar el 8% de las unidades para alguien que gane el 60% del AMI, o 44.016 dólares al año para una sola persona.
Sabrina Allie, directora de comunicación y compromiso de HOST, declaró a la Gaceta que actualmente el 35% de la ciudad, es decir, 115,000 hogares, están sobrecargados de gastos, lo que significa que pagan más del 30% de sus ingresos por el alquiler o la hipoteca. De esos 115,000, 48,000 pagan más del 50% de sus ingresos mensuales.
El AMI de Denver está fijado en 73,360 dólares para un hogar unipersonal o en 104,800 dólares para un hogar de cuatro personas. En un “mercado de precios típicos” como el G.E.S., un nuevo edificio de apartamentos de alquiler podría reservar el 8% de las unidades para alguien que gane el 60% del AMI, o 44.016 dólares al año para una sola persona. En este ejemplo, el alquiler de esa persona (incluidos los servicios públicos) tendría un límite de aproximadamente 1.100 dólares al mes, lo que supone el 30% de sus ingresos brutos. Las demás unidades podrían alquilarse por cualquier cantidad, lo que se suele llamar “tarifa de mercado”.
Si bien las nuevas tasas de urbanización suelen recibir el rechazo de los promotores, y ciertamente esta tiene algo de razón, fue diseñada por un grupo de interesados que reunió a los promotores en la mesa también. Susan Powers es conocida por una serie de comunidades de ingresos mixtos, incluyendo el Desarrollo Aria en el noroeste de Denver. Ella fue miembro del comité y es “muy partidaria” de la propuesta. Powers dijo a la Gaceta que “todo el mundo en la comunidad tiene que dar un paso adelante y hacer su parte para abordar este problema. Si no tenemos viviendas asequibles para nuestra mano de obra, empezaremos a ver las repercusiones económicas en nuestros esfuerzos por seguir reclutando empresas en Denver”, y añadió que “esto es sólo una parte de la solución, pero una importante”.
Una de las primeras críticas es si la política podría tener la consecuencia no deseada de impulsar un mayor desarrollo en las partes de la ciudad donde los costos de construcción son todavía más bajos (en general, las comunidades de ingresos más bajos), ya que las zonas más caras como el centro y Cherry Creek han aumentado los requisitos para las viviendas más asequibles que otras áreas. En esencia, la preocupación es que los promotores vean más beneficios en esas zonas que en las comunidades de ingresos más altos. Laura Swartz, Director de Comunicaciones de CPD, dijo que esa preocupación se consideró, y el análisis de la ciudad no cree que es válida. La ciudad encargó un estudio de viabilidad detallado, que concluye que el aumento del 2% en los requisitos de vivienda asequible en los vecindarios de alto costo no tendrá un impacto material en el lugar donde se produce el desarrollo, dados los numerosos otros factores que influyen en los patrones de desarrollo. Señaló que construir en zonas como el centro de la ciudad y Cherry Creek puede seguir siendo tan o más rentable que otras zonas, ya que éstas tienen una gran demanda.
El periodo de examen público finalizó el 14 de marzo y ahora entra en una fase de revisión antes de su posible presentación al Consejo Municipal.
La propuesta completa puede consultarse en denvergov.org/affordabilityincentive.
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