Han dado prioridad a la participación de la comunidad desde el principio del proyecto” no es una frase que se pronuncie a menudo sobre los promotores que planean un gran proyecto de relleno, ni tampoco es habitual ver a los residentes del vecindario haciendo cola en una reunión del consejo municipal para animar al organismo a ayudar a los promotores de fuera de la ciudad a instalarse, pero los residentes de Globeville y los vecindarios circundantes están diciendo de forma abrumadora que un proyecto -y un promotor- es diferente del rebaño habitual.
LJ Suzuki, director de la organización vecinal registrada Globeville First, que dio la cita anterior en una reciente entrevista con La Gaceta G.E.S., dijo que los organismos municipales con los que habló se confundían cuando un promotor quería ir más allá de lo requerido. Cuando se les dijo que los residentes estaban preocupados por el desplazamiento de los inquilinos cuando se iban a construir unidades nuevas y más caras, el unicornio de un promotor ofreció ayuda para el alquiler, además de otras mejoras habituales como la plantación de árboles. Lo más importante para Suzuki y otros líderes del vecindario fue que la divulgación fue proactiva. A menudo, explicó, los grupos comunitarios se ponen en contacto con los promotores y nunca reciben respuesta, o en el mejor de los casos obtienen una reunión de cortesía. Esto, en su opinión, es diferente. “Espero que establezca una nueva norma para los promotores, no sólo en Globeville, sino en toda la ciudad”.
Fox Park es un nuevo proyecto de 41 acres situado en el oeste de Globeville, en el lugar donde se encontraban las antiguas instalaciones del Denver Post en la calle Fox, en la zona conocida coloquialmente como Fox Island. En la actualidad, está prácticamente vacío y, debido a su tamaño y lejanía, se ha convertido en un lugar de actividad delictiva, desde personas que rebuscan en el cobre y otros materiales hasta negocios ilegales de drogas. En los próximos años, es probable que se transforme en un centro urbano de uso mixto con unas 3.300 unidades a las que llamarán hogar entre 5.000 y 6.000 personas, además de 34.000 pies cuadrados de tiendas, 80.000 pies cuadrados de instalaciones culturales y de entretenimiento, 14 acres de parques y espacios abiertos interconectados y otros servicios.
Detrás de la mayor remodelación de la zona están José Carredano y Manuel Jiménez, de Vita Fox North LLP. Ambos son de México, se han trasladado a Denver y están diseñando el proyecto en colaboración con Pure Development, con sede en Indianápolis y ahora con una oficina en Denver.
Carredano y Jiménez se sentaron con La Gaceta G.E.S. para hablar del proyecto, así como de su filosofía de desarrollo y compromiso con la comunidad.
“Nunca pensamos ni presumimos de saber lo que [la comunidad] quería”, dijo Carredano sobre su contacto. No ve su compromiso como algo inusual porque es lo que está acostumbrado a hacer en México, donde dijo que la mayoría de los proyectos tienen más aspectos sociales y comunitarios. Como recién llegados a la ciudad, dijo que su primera acción fue “simplemente sentarse y escuchar”. Se reunieron con Globeville, pero también con comunidades vecinas como Sunnyside, que tienen interés en crecer al otro lado de las vías del tren. A medida que escuchaban las peticiones de particulares y grupos comunitarios, que iban desde toldos para árboles hasta ayudas financieras cuando el valor de la propiedad (y, por tanto, los impuestos) aumentara, fueron añadiendo más cosas a su plan.
La Coalición G.E.S., centrada en frenar la gentrificación, proteger a los inquilinos y ayudar a los residentes con menores ingresos a convertirse en propietarios de sus viviendas, no suele ser partidaria de los promotores, pero sus miembros también se manifestaron a favor. “Desde el principio pudimos reconocer que eran bastante diferentes de los típicos promotores”, explicó Nola Miguel, directora ejecutiva de la coalición. Pero eso no significa que abrieran las puertas sin compromisos firmes. Al igual que Globeville First, la coalición se reunió con el equipo de Carredano en repetidas ocasiones para negociar un acuerdo de beneficios para la comunidad que incluyera a varias organizaciones con sede en G.E.S. “Esa pequeña zona de Fox Island es muy vulnerable”, dijo Miguel.
Una de las mayores necesidades de la comunidad, según la coalición, es ayudar a las personas a convertirse en propietarias de sus viviendas, especialmente porque se espera que el nuevo desarrollo sea todo de alquiler. Para alcanzar ese objetivo, Fox Park va a destinar hasta 4,25 millones de dólares a un fideicomiso de tierras comunitarias, que gestionará las viviendas para que los residentes las adquieran. La coalición lanzó el 8 de diciembre el fideicomiso de tierras comunitarias Tierra Colectiva. El fideicomiso de tierras cuenta actualmente con una junta de transición de 19 miembros y será facilitado por el Fideicomiso de Tierras Comunitarias de Colorado, que ahora forma parte de Hábitat para la Humanidad. La financiación inicial de Tierra Colectiva estaba destinada a Elyria-Swansea, por lo que esta financiación les permite hacer más en Globeville también.
Los grupos y líderes de la comunidad también hablaron en apoyo de la vivienda de alquiler asequible de Fox Park en el sitio. A menudo, el establecimiento de un determinado porcentaje de unidades para las personas y familias que ganan menos de la renta media del área (AMI) es parte de una negociación para obtener la zonificación de mayor densidad, pero la propiedad ya estaba zonificada para una mayor densidad. Manuel Jiménez explicó que el 7% de todas las unidades (aproximadamente 200-250) se reservarán para residentes con menos del 80% del AMI, y el 25% de ellas para personas con menos del 60% del AMI. Los promotores también pagarán el 125% de la tasa de vinculación estándar, una tasa de desarrollo que ayuda a financiar viviendas asequibles.
El único obstáculo para los promotores de Fox Park se superó a finales de noviembre, cuando el Consejo Municipal de Denver, tras una presentación y recomendación de la Autoridad de Renovación Urbana de Denver (DURA), votó a favor de la eliminación de la zona y permitió la financiación por incremento de impuestos (TIF). Esta medida facilita la realización de grandes proyectos de este tipo mediante el uso del futuro impuesto sobre las ventas para reembolsar a un promotor los costes específicos del proyecto relativos a la recuperación del medio ambiente y las infraestructuras, según determine la autoridad de renovación urbana. Durante la audiencia pública, que contó con siete oradores de la comunidad local a favor de la medida y ninguno en contra, el consejo escuchó a grupos que van desde el Colectivo Birdseed hasta el World Trade Center, que también tendrá su sede en la zona.
Aunque varios miembros del consejo expresaron su preocupación por el TIF, la votación se aprobó finalmente con un solo voto en contra: el de la concejala Candi CdeBaca, que representa a la zona. Durante su intervención, CdeBaca señaló en dos ocasiones que su voto no iba en contra de los promotores, a los que elogió por sus compromisos con la comunidad, sino en contra del proceso del que disponían. La concejala del Distrito 1, Amanda P. Sandoval, que representa a las comunidades adyacentes al oeste, dijo que mientras era asesora del consejo en el Distrito 9 vio cómo cuatro promotores anteriores empezaban a trabajar en el lugar y nunca involucraban a la comunidad. Reconoció que Carredano y Jiménez habían realizado actividades de divulgación en los vecindarios que ella representa. La concejala Debbie Ortega señaló que se llevó a cabo un proceso TIF similar para reurbanizar Stapleton (ahora Central Park) tras el cierre del aeropuerto.
La zona se denomina Fox Island debido a sus limitados puntos de acceso, aunque la ciudad está estudiando múltiples opciones para conectar la zona con el oeste y el norte, así como para mejorar las infraestructuras del este y el sur. Para más información sobre el estudio de los próximos pasos de la ciudad, consulte el artículo principal del número del mes pasado de La Gaceta del G.E.S., aún disponible en línea.
Para más información sobre Fox Park, visite foxpark.com.
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