Si está mirando su boleta y se pregunta por qué 1) hay dos medidas que suenan muy similares y 2) por qué los residentes que están lejos del campo de golf de Park Hill están votando para decidir su futuro, no está solo.
Dependiendo de a quién le pregunte, la lucha se trata de garantizar la participación continua de toda la ciudad en una gran parcela de tierra sin desarrollar que debe preservarse, o una extralimitación sin precedentes en lo que debería ser un proyecto discutido localmente y negociaciones entre un propietario privado y la ciudad. .
También puede ser ambas cosas o ninguna.
Una breve historia
De 1899 a 1982, la ciudad fue fiduciaria del fideicomiso del residente y filántropo de Denver George W. Clayton, propietario de la tierra. Desde 1982 hasta 1997, la ciudad no tuvo interés directo en el campo de golf, pero en 1997, la ciudad pagó $2 millones para adquirir restricciones de uso en la propiedad, es decir, que fuera un campo de golf y estuviera abierto a la recreación. Esas restricciones se rigen por lo que se llama una servidumbre de conservación. La propiedad siguió siendo de propiedad privada, pero esos $2 millones de dinero de los contribuyentes son importantes para la lucha de hoy.
Avancemos rápidamente hasta el 2017: la ciudad buscó comprar la propiedad, pero quería un título limpio y la compañía que operaba un campo de golf estaba renovando por otros cinco años.
En el 2019, el fideicomiso vendió el terreno a Westside Investment Partners, un promotor con sede en Glendale, por $24 millones. Westside negoció por separado con Arcis, la empresa que operaba el campo de golf, para adquirir sus intereses.
Duelo de medidas electorales
Un grupo de residentes de Denver creó la iniciativa 301, que requeriría una votación en toda la ciudad para cambiar cualquier servidumbre de conservación. Si se aprueba la 301, habrá otra medida electoral antes de que suceda algo en el sitio (con la posible excepción de que vuelva a ser un campo de golf, aunque eso es extremadamente improbable ya que ninguna de las partes ha dicho que quiera un campo de golf).
La medida no puede dictar un uso determinado porque es un terreno privado, pero, si se aprueba la 301, es probable que se prohíba cualquier desarrollo hasta que el público se pronuncie de nuevo sobre la servidumbre.
En respuesta, Empower NE Denver, iniciado por Westside, creó 302, que cambia la definición de servidumbre, eximiendo efectivamente al campo de golf. Esencialmente, esto significa que si 302 pasa, la situación actual (véase más abajo) continuará, incluso si 301 también pasa (más sobre esa interacción al final).
¿Qué puede construir Westside (o cualquiera) ahora mismo?
Actualmente, el terreno está zonificado como espacio abierto y tiene una servidumbre de conservación que restringe el uso, por lo que no se pueden construir estructuras comerciales o residenciales (excepto en las relacionadas con el campo de golf).
Las rezonificaciones pasan por el consejo, después de lo cual se podría construir alguna combinación de comercial o residencial dependiendo de la nueva zonificación, pero el cambio de la servidumbre tendría que pasar por un juez. Sin eso, la ciudad dice que el terreno sólo puede utilizarse como campo de golf y otras actividades recreativas que no interfieran con un campo de golf, incluso si se cambia de zona.
Los proponentes de 301 argumentan que la servidumbre permitiría otros usos de conservación de espacios abiertos además de un campo de golf y un portavoz de la campaña dijo que la ciudad está ignorando esas opciones porque “la ciudad y Westside creen que pueden sentarse en una habitación llena de humo y tomar decisiones”. Es probable que el desacuerdo termine en los tribunales, según el resultado de las elecciones. Los funcionarios de la ciudad no están de acuerdo con la interpretación de 301 de la servidumbre. Dependiendo del resultado de esta elección, esa disputa puede terminar en los tribunales.
Eso significa que hoy Westside (u otro propietario) realmente no puede construir nada. Estaban en el proceso de planificación y discusiones con la ciudad cuando 301 cambió la situación, lo que los hizo girar para ejecutar una medida electoral que no habían planeado.
¿Quién está detrás de 301, qué quieren y cuál es su argumento?
Yes for Parks and Open Space apoya a 301 y se opone a 302. Penfield Tate, residente de Park Hill, ex legislador estatal y dos veces candidato a la alcaldía, ha sido una de las caras públicas de la organización. Él y otros defensores dicen que están de acuerdo en que todo el terreno no debería ser un campo de golf, pero les gustaría que se mantuviera como otro espacio abierto. En una entrevista reciente con este periodico, Tate dijo: “No estamos tratando de imponer un uso en particular”, y dijo que podría ser en parte hábitat natural, en parte jardín comunitario, utilizado para agricultura urbana, festivales comunitarios o cualquier cantidad de otras opciones – si la comunidad tiene la oportunidad de opinar.
Argumentan que una votación en toda la ciudad es apropiada porque a pesar de que es un terreno privado, la ciudad ha estado involucrada con la administración del terreno durante décadas y los fondos de la ciudad se utilizaron para crear la servidumbre de conservación. También señalan que los grandes espacios abiertos son de beneficio regional y no solo impactan a la comunidad cercana. Tate también dijo que Westside “compró terrenos que sabían que no podían desarrollar”, acusándolos de intentar ahora hacer un “trato de favor” con la administración de la ciudad.
301 ha obtenido el apoyo de residentes prominentes, incluido el ex alcalde Wellington Webb. Aunque Yes For Parks and Open Space no cuenta con los fondos de 302, tampoco carece de recursos. Han recaudado $112,025 hasta el 5 de octubre, la fecha de presentación más reciente. Su mayor contribución fue de $15,000 de Jim Kelley, un residente de Denver que dijo en una entrevista que no tenía ningún interés financiero en el resultado, pero quería apoyar la preservación del espacio abierto.
¿Qué quiere construir Westside (Los proponentes de 302)? ¿Cuál es su argumento?
Empower NE Denver es la campaña oficial que se opone a 301 y apoya al 302, que fue iniciada por Westside.
La campaña 302 no discute lo que debería o no debería construirse, sino que la decisión debería tomarse a través de un proceso local más centrado con la comunidad de Park Hill, no con toda la ciudad.
Westside está estudiando un desarrollo de uso mixto, pero no compartió detalles sobre la cantidad de terreno que se dejaría libre, cuántas unidades esperan construir o detalles similares. “Sería una falta de respeto para la comunidad local decir exactamente qué habría allí”, dijo Kenneth Ho en una entrevista reciente con este periódico. Ho es director de Westside Investment Partners.
Dijo que han escuchado de la comunidad que una tienda de comestibles de servicio completo y otras comodidades serían beneficiosas y esperan incluirlas. Sin la rezonificación, no tienen detalles sobre lo que se permitiría, pero no respondieron varias preguntas directas que este reportero hizo sobre lo que esperaban construir cuando compraron el terreno.
Ho les está planteando a los votantes que una votación en toda la ciudad sobre el futuro de la propiedad privada no tiene precedentes en la ciudad y que es más apropiado tener un plan regional con las comunidades de la zona que tienen el mayor interés en el futuro. Hizo hincapié en que su empresa está trabajando con los residentes locales y dijo que la campaña 301 está ignorando el compromiso de la comunidad que están haciendo al pedir una votación en toda la ciudad.
También señaló que no pueden simplemente construir lo que quieran, ni siquiera sin el paso de 301. Además de cambiar / levantar la servidumbre, toda la parcela tendrá que ser rezonificada antes de que se pueda llevar a cabo el desarrollo. Ho explicó que detalles como el número de unidades, el porcentaje por debajo de la tasa del mercado (o considerado asequible) y detalles similares se articularían en un acuerdo de desarrollo con la ciudad, junto con un acuerdo de beneficios comunitarios. Es probable que dicho acuerdo se cree durante el proceso de rezonificación que esperan pueda continuar.
Empower Northeast Denver ha recaudado $340,725 hasta el 5 de octubre, la presentación más reciente. $268,305 de eso fue una contribución en especie de Westside para la recolección de firmas. Las contribuciones corporativas representan la totalidad de su recaudación, salvo unos pocos cientos de dólares.
¿Qué pasa si se aprueba o no?
- Si la 301 se aprueba y la 302 fracasa, cualquier cambio a esta servidumbre, o en el futuro desarrollo de otro terreno privado con una servidumbre, tendría que ir a votación del pueblo. 301 no puede obligar a un determinado uso de terrenos, pero sí puede frenar el desarrollo forzando más votaciones públicas sobre la servidumbre.
Esencialmente, cualquier otro resultado significa que el futuro de los terrenos privados queda en manos de los propietarios, la ciudad y, potencialmente, los tribunales para determinar:
- Si ambos se aprueban, cualquier otra servidumbre de conservación tendría que someterse a votación, pero no el campo de golf, ya que estaría exento por 302.
- Si ambos fracasan, se mantiene el status quo actual, lo que significa que la ciudad y el promotor pueden llevar las modificaciones de la servidumbre a los tribunales, rezonificar, etc. y el desarrollo puede llevarse a cabo sin votos adicionales del público.
- Si 302 se aprueba y 301 fracasa, es prácticamente lo mismo que si ambas fracasan, excepto que los defensores de 302 probablemente tendrían más capital político.
¿Todavía tiene preguntas?
Ninguna otra medida electoral de este año tiene la gran cantidad de información para leer cómo 301/302. Si visita www.denvergov.org/parkhillgolfcourse y selecciona “recursos”, podrá leer la servidumbre completa, una sección de preguntas frecuentes sobre la servidumbre y más.
Traducido por Angelica Rodríguez
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